경제투자 베트남 개인 소유 토지의 임대 방법
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법무법인 로고스 정대근 미국변호사
Q. 베트남 개인으로부터 토지를 양도받아 공장을 짓고 사업을 하려고 합니다. 유의해야 할 사항들이 있나요?
A. 개인으로부터 토지를 양도받으시려면 크게 3가지를 고려하시고 검토 하셔야 합니다.
1. 해당 토지의 마스터플랜 일반적으로 토지마다 지방 인민위원회에서 지정한 용도가 있습니다. 이는, 개인으로부터 토지를 양도받으셔도 희망하시는 사업을 영위하지 못하실 수 있다는 말입니다. 이에 개인으로부터 양도받으시려는 땅의 용도를 확인하셔야 하며, 더 확실하게 하기 위해 인민위원회와 천연자원 환경국 (Department of Natural Resources and Environment)에 공문이나 미팅을 통해 양도를 통해 사업이 가능한지 확인하셔야 합니다. 또한, 신청을 통해 마스터플랜을 변경할 수 있는 지역인지도 확인하셔야 합니다.
2. 양도가 일반적으로 베트남 개인이 토지를 양도할 때는 보상비 (compensation)을 요구합니다. 원칙적으로, 이 보상비는 인민위원회에서 해당 베트남 개인에게 보상하는 것으로 귀사가 보상할 필요는 없습니다. 다만, land use planning, land prices, land recovery, compensation, assistance and resettlement 에 대한 법령 No. 69/2009/ND-CP (dated 13 August 2009) 제 15조에 의해 보상하신 금액은 차후 인민위원회에 내셔야 하는 임대료에서 차감하실 수 있습니다. 그러나, 차감되는 금액은 관련 관청에서 발표한 토지 보상금액 스케줄에 따라 차감되니, 보상하는 금액이 이 스케줄 금액보다 높은 것은 아닌지 해당 관청에 확인하셔야 불이익을 안 보실 수 있습니다. 이에, 토지 양도 과정 초반부터 관련 관청과 긴밀하게 진행하셔야 합니다.
3. 양도과정 베트남 개인으로부터 토지 양도 계약을 쓰셨다고 해서 바로 토지가 양도되는 것은 아닙니다. 법적으로 엄연히 말하자면, 토지양도를 받는 것이 아니라, 베트남 정부로부터 토지 임대를 받게 되십니다. 일반적으로 아래와 같은 방식으로 임대를 받게 되십니다.
(공단 외 지역 + 베트남인이 정부로부터 임대한 땅일 경우):
(1) 개인과 양도계약을 맺음
(2) 보상비를 지불함
(3) 개인이 해당 관청에 토지를 반납함
(4) 해당 관청에서 귀사와 임대계약을 맺고 임대함.
(5) 이에 대한 임대료를 해당 관청에 지불해야 함.
(6) 토지사용허가서를 귀사명으로 받음.
이때 전체 임대기간 임대료를 lump sum으로 내셔야 은행에 담보를 잡아 대출을 받으실 수 있습니다.
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